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房貸怎么還最劃算 你適合提前還房貸嗎

2016-05-19 16:25:31    來源:裝修百科

對于大多數買房人來說,跟他們最息息相關的無疑還是首付資金的下調和利率的下降。年內經過5次降息,目前房貸利率已經達到了史上最低,其中5年期以上商業貸款利率已經降至4.90%,而5年以上公積金貸款利率更是降至3.25%。

  • 對于不少首次購房的市民而言,貸款是一件比買房還頭疼的事情。不僅需要關注銀行的貸款利率水平,選擇不同的貸款方式和年限也是一門功夫,在大量的專業名詞面前,不少新手蒙查查。下面齊家小編就帶大家一起了解下房貸怎么還最劃算吧。

    房貸怎么還最劃算

    1、等額本金并不省

    目前,等額本息和等額本金是購房者在貸款時就需選擇的兩大還款方式,等額本息是指在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息);等額本金則是指在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。一般來說,相同貸款年限,等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

    乍看之下,一些人會認為等額本金法比較合算。然而,這其實是一種誤解。利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實際占用時間和占用金額的大小,而不是采用哪種還款方式。不論是等額本息法還是等額本金法,利率是相同的。不同的還款方式,其實質無非是貸款本金早還或晚還,造成貸款本金事實上的長用短用、多用少用,進而影響利息的支出數量。換句話來說,由于提前償還了部分本金,因而購房者就少借用了一段時間這部分貸款,自然支付的利息就少了,但絕不是銀行“吃虧了”、購房者“節約了”。

    2、等額本息額度高

    目前,房貸利率的最低優惠已抬高至8.5折,而近期更是有“名存實亡”、“難覓蹤影”的情況出現。對于過去那些以較低優惠利率獲得的住房貸款來說,等額本金的方式不如說因為提前償還了一部分,反倒是無法繼續“享受”這部分低利率貸款了。

    另一方面,由于個人住房貸款在申請時有著“借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%”的規定,因此在購房壓力較大的當下,對于那些想盡可能提高總貸款額度的購房者來說,初期每月還貸額較高的等額本金方式無疑會大大降低總貸款額度,從而遠不及等額本息的方式來得實際可取。

    3、借貸期限應規劃

    進一步的,貸款期限的長短也會影響總的利息支出和資金運轉過程,未來還牽涉到是否要提前還貸的問題(包括何時、還多少等)。對于不少國內購房者而言,往往都會有著類似“早還早踏實”、“無貸一身輕”這樣的想法。其實,貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析,并根據自身情況來決定。

    一般來說,較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力,幫助克服日益增加的購房壓力。同時,一旦發生財務危機時,較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應對。但隨著收入上升、壓力降低,原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了,那么為何不一開始就借20年的貸款呢?這樣一來支付的總利息也會較低。

    就算要提前還款,也要看一下貸款的利率,如公積金貸款和優惠利率(如前幾年的7折)貸款的客戶首先就不必急于還款。由于這樣的優惠利率甚至低于存款利率,購房者把用于提前還貸的錢存入銀行的收益就要比利息高了。同時,對于手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者,如果收益率明顯高于貸款利率也較為穩定,那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

    4、提前還貸需計算

    另外,不同還款方式也決定了提前還貸的劃算與否。比如,已進入還款階段中期、使用等額本息還款法的購房者,由于提前還款是通過減少本金來減少利息支出,如果中期之后提前還款,更多償還的是本金,實際節省的利息有限;又如還款期已達到1/4、使用等額本金還款法的購房者,此時月供的構成中本金已開始多于利息,提前還款也不利于有效節省利息。購房者對此不妨咨詢一些專業人士,進行較為詳細的計算和對比。

    當然,如果一開始就有提前還款的計劃,那么等額本金還款法由于前期還的本金多,所以提前還款時利息的支付就小,在貸款時間相同的條件下,等額本金還款法較為合算。值得注意的是,由于不同銀行對于提前還貸在手續、政策規定上都有所不同,購房者應在貸款初期就對此有所了解,包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請、有哪些提前還貸方式(如減少利息、縮短時限)等等,再根據自身實際情況做出選擇。

    你適不適合提前還房貸

    一、一般三種情況下,不建議提前還貸

    1、如果你正享受著公積金貸款或7折利率,那么不必急于還款。因為目前7折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,即使是把這些錢存入銀行,收益也要比提前還貸合適。如果提前還貸后再貸款購房,你就絕對不可能借到這么便宜的錢了。

    2、如果你選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款,提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補貼的成分,所以,貸款利率比商貸低不少。

    3、做生意的買賣人,手里需要更多的流動資金,如果投資回報率高于貸款利率,則沒有必要選擇提前還貸。

    二、兩類人可提前還款

    1、目前還處于還款初期和執行上浮利率的貸款人可以考慮提前還房貸。還貸初期的朋友,在貸款的前幾年,本金基數大,利息相應也高,如果手頭有閑置資金,而又沒有較好的投資方向,提前還貸也是一個不錯的選擇。

    2、執行上浮利率的貸款人,由于執行上浮利率已經較高,所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款,相對會比較劃算。

    總結:以上就是小編為大家介紹的房貸怎么還最劃算的內容了,希望可以有效的幫助到大家;伙伴們如果有什么好的建議,期待與小編交流哦,更多資訊請關注齊家網。

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